Mietrecht Paraguay / tenant rights Paraguay
siehe auch_ DECRETO Nº 6.060/05
http://www.eljurista.com.py/admin/publics/upload/archivos/cecb7b802803df6d009aef6d7a2d1cb7.pdf
und
LEY N° 1.295
http://www.bacn.gov.py/NzEy&ley-n-1295
Auszug Código Civil / bürgerliches Gesetzbuch Paraguay
DE LA LOCACION
SECCIÓN I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art. 803.-
La locación tiene por objeto la cesión del uso y goce de una cosa o de un derecho patrimonial, por un precio cierto en dinero.
Se aplicarán a este contrato, en lo pertinente, las disposiciones de la compraventa.
Art. 804.-
Las normas de este capítulo no derogan las disposiciones en contrario de la legislación especial.
Art. 805.-
Pueden darse en locación todos los bienes no fungibles que estén en el comercio. Los que estuvieren fuera de él, o los que no deben ser enajenados por prohibición legal o judicial, podrán ser objeto del contrato, si no fueren nocivos al bien
público, o contrarios a la moral y buenas costumbres.
Art. 806.-
Las personas que tuvieren la administración de bienes propios o ajenos podrán darlos en locación; y podrán tomarlos de terceros los que tengan capacidad de obligarse, dentro de los límites señalados por la ley a sus respectivos derechos, en
ambos casos.
Art. 807.-
El contrato de locación no podrá celebrarse por un plazo mayor de cinco años.
El estipulado por un plazo más largo, quedará reducido al término indicado, a no ser que el inmueble urbano, objeto del contrato, se hubiese alquilado para levantar construcciones en él, o se tratare de fundos rústicos arrendados con el objeto de realizar plantaciones que requieran largo tiempo para alcanzar resultados productivos.
En ambos supuestos el arrendamiento podrá estipularse hasta por veinte años.
Art. 808.-
Si las partes no han determinado el plazo de la locación, ésta se entenderá convenida:
a) cuando se trata de una heredad cuyos frutos deben cosecharse anualmente, por la duración de dicho lapso;
b) si los frutos sólo pudieren cosecharse al cabo de algunos años, por todo el período necesario para recogerlos;
c) si trata de casas que no estén amuebladas, o de locales para el ejercicio de una profesión, de una industria o de un comercio, por la duración de un año;
d) tratándose de habitaciones o departamentos amueblados, cuyo precio se hubiere convenido por años, meses, semanas o días, por el tiempo señalado a dicho precio;
e) si la locación tuviere un objeto determinado, por el tiempo necesario para lograrlo;
f) si se trata de cosas muebles, por la duración correspondiente a la unidad de tiempo a la que se ajusta el precio estipulado; y
g) cuando se tratare de muebles proporcionados por el locador para equipar un fundo urbano, por la duración de la locación de dicho fundo;
Art. 809.-
Es nula toda cláusula por la que se pretenda excluir de la casa, pieza o departamento arrendado o sub-arrendado, a los menores que se hallaren bajo la patria potestad o guarda del locatario o sub-locatario.
Art. 810.-
En caso de ser enajenado el bien arrendado, la locación subsistirá por el tiempo convenido siempre que el contrato hubiere sido inscripto en el Registro respectivo.
SECCIÓN II
DE LOS EFECTOS DE LA LOCACION
Art. 811.-
El locador deberá habilitar al locatario para utilizar la cosa por el derecho arrendado en el estado propio para el uso convenido, salvo acuerdo de hacerlo tal como se hallare. Este se presumirá cuando se arrienden edificios ruinosos, o se reciba el
objeto sin exigir reparaciones.
Art. 812.-
Son obligaciones del locador respecto de la cosa:
a) entregarlo al locatario y conservarla en buen estado, efectuando las reparaciones necesarias para ello;
b) mantener al locatario en el goce pacífico de la misma, realizando los actos conducentes a este fin y absteniéndose de cuanto pueda crear embarazos al derecho de aquél;
c) conservarla tal como la arrendó, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario;
d) reembolsar las impensas necesarias; y
e) responder de los vicios o defectos graves que impidieren el uso de ella.
Art. 813.-
La obligación a que se refiere el inciso
a) del artículo precedente, comprende las reparaciones que exigiere el deterioro causado tanto por caso fortuito o fuerza mayor como por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera
que fuere, o el derivado del uso o goce normal, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.
Se considera como fortuito, a los efectos de este artículo, el deterioro de la cosa originado por hecho de tercero, aunque sea por motivos de enemistad u odio al locatario.
Art. 814.-
Las mejoras y demás obras efectuadas en la cosa durante el contrato se regirán por los principios siguientes:
a) el permiso del locador para realizarlas sólo podrá ser probado por escrito;
b) siel locatario fuere autorizado para efectuarlas, deberá ser designado expresamente.
Cuando se conviniere que las abonará el locador, habrá de consignarse el máximo que el locatario podrá gastar y los alquileres o rentas con que se verificará el pago. No observándose estas disposiciones, la autorización será nula;
c) si el locatario no realizare las mejoras prometidas, el locador podrá optar entre exigirle el cumplimiento de ellas dentro de un plazo determinado, o conminarle con la resolución del contrato, si no las afectare. Cuando se hubiere entregado por el locador alguna suma, o disminuido el precio en vista de las mejoras, podrá exigir, además, el reintegro de aquéllas con los intereses, o el total del alquiler reducido, sin perjuicio del resarcimiento a que hubiere lugar;
d) el locatario no podrá, sin autorización expresa, efectuar las mejoras que alteren la forma de la cosa. Respecto de terrenos incultos, se presume autorizado el locatario para cualquier cultivo o mejoras rústicas;
e) si el locatario hiciere sin autorización del locador, mejoras prohibidas por el contrato, o que alteren la forma de la cosa, podrá aquél impedirlas, y si ya estuvieren terminadas demandar su demolición o exigir antes de la entrega del objeto, que el locatario lo restituyan al estado en que lo recibió. Si ellas fueren nocivas, o mudaren el destino de la cosa, podrá el locador ejercer los
mismos derecho, o exigir la resolución; y
f) el locatario tendrá derecho de retención por las mejoras o los gastos que correspondan abonar al locador.
Art. 815.-
Si la cosa arrendada fuere inmueble, compete al locador acción ejecutiva para el cobro del precio del arrendamiento.
El inquilino no será condenado al pago si tuviere que compensar mejoras o gastos necesarios, o autorizados según los prescripto en el artículo anterior.
Art. 816.-
Las fianzas o garantías de la locación o sublocación, obligan a quienes las otorgan, tanto al pago del precio, como a todas las demás prestaciones, si no existiere reserva expresa.
Art. 817.-
Los terceros podrán impugnar (anfechten) los pagos anticipados de arrendamientos, conforme a los principios generales. Sin embargo, y a pesar de convención en contrario, se tendrán como válidos los efectuados hasta el término de seis meses para los predios urbanos, y de un año para los rústicos, en los casos siguientes:
a) respecto de los acreedores hipotecarios, sea cual fuere la fecha en que se inscribiere el gravamen. El término se contará desde la notificación del embargo. Los abonos ulteriores no podrán ser opuestos al acreedor, pero sí los hechos por mayor plazo y anotados en el Registro, antes de la constitución de la hipoteca;
b) en los que concierne a los adquirentes de la cosa, los verificados antes de tener conocimiento de la enjanación. El plazo se contará desde que el título se inscribió y el acto fue notificado al locatario. La limitación no podrá invocarse, por quien supiere o debiere saber el pago anterior adelantado, en virtud de su inscripción;
c) respecto de la mujer casada, los verificados al marido, a menos de no hallarse éste autorizado;
d) en cuanto a los mandantes, los hechos a los mandatarios no facultados para requerir adelantos por mayor plazo; y
e) con referencia a los incapaces, en cuanto a los anticipos por término más amplio, si no mediare venia judicial.
Art. 818.-
Las cosas introducidas en la casa o predio arrendado, quedarán afectadas a las obligaciones del locatario, con arreglo a lo dispuesto sobre la preferencia de los créditos sobre las cosas muebles.
Art. 819.-
El empleo de la cosa en uso distinto al pactado, o al que esté destinada, o el goce abusivo de ella que causare perjuicio, autoriza al locador a impedirlo, como así también exigir el resarcimiento, y según las circunstancias, a pedir la
resolución del contrato.
Art. 820.-
Siempre que el locador modificare la forma de la cosa, o quisiere hacer cambios u obras que no impliquen reparación, o las hubiere ya hecho contra la voluntad del locatario, podrá éste oponerse a que las haga, o pedir la demolición de ellas, o
devolver la cosa, solicitando el pago de los daños y perjuicios. El locador podrá, sin embargo, modificar los accesorios de la cosa, con tal que no la perjudique.
Art. 821.-
Se consideran impensas necesarias las reparaciones y gastos realizados por el locatario, cuando sin daño de la cosa no pudieren ser demorados, y no fuere posible dar aviso al locador para que los hiciere o autorizare. Entran en esta clase el pago
de impuestos sobre la cosa, pero no los que gravaren las actividades del locatario, o fueren determinados por la calidad de la explotación.
Las impensas de otro género sólo serán a cargo del locador, cuando así lo dispongan las reglas de la gestión de negocios ajenos.
El locatario podrá retirar estas mejoras, a menos que el locador quisiere conservarlas, pagando su importe.
Art. 822.-
Cuando el locador, no obstante el aviso que el locatario le hubiere dado acerca de los vicios o deterioros que debe reparar, no lo hiciere, o retardare en hacerlo, podrá el segundo retener la parte del precio correspondiente al costo de las
reparaciones o trabajos y si éstos fueren urgentes, efectuarlos por cuenta del primero.
Art. 823.-
Si el locador al realizar las reparaciones a su cargo interrumpiere el uso o goce convenido, en todo o en parte, o fueren ellas muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, la cesación del arrendamiento, o una rebaja
proporcional al tiempo que duren aquéllas.
Si el locador no conviniere en ello, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.
Igual facultad le asistirá siempre que el locador fuese obligado a tolerar o efectuar trabajos en las paredes medianeras, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.
Cuando el impedimento sólo fuere parcial, podrá exigir reducción de precio.
Art. 824.-
Si el locatario fuere turbado en el uso y goce de la cosa se observarán, según los casos, las reglas siguientes:
a) cuando la turbación procediere de vicios o defectos graves de ella, que impidiere el uso y goce, el locador responderá, aunque los hubiera ignorado, o sobrevinieren durante el arrendamiento. En ambos supuestos, el locatario podrá pedir se disminuya el precio, o se rescinda el contrato, a no ser que hubiere conocido tales vicios o defectos;
b) si el menoscabo resultare de una acción, o de las vías de hecho de terceros que pretendan la propiedad, usufructo o servidumbre, será lícito al locatario reclamar una disminución proporcional del precio siempre que hubiere notificado tales
circunstancias al locador.
Lo mismo se observará cuando la turbación o impedimento, derivare de actos realizados en ejercicio de los poderes regulares de la autoridad pública;
c) en los casos del inciso anterior, si el locatario hubiere sido demandado para desalojar el bien, en todo o en parte, o para sufrir el ejercicio de una servidumbre u otro derecho real, deberá citar la evicción al locador, y será excluido del pleito si lo exigiere, siempre que designare a la persona a quien pertenece el derecho. El locador está obligado a tomar la defensa del locatario;
d) no podrá obligarse al locador que garantice al locatario contra las vías de hecho de terceros, que no pretendan derechos
reales sobre la cosa. En tales supuestos, el arrendamiento sólo tendrá acción contra los autores, pero aunque éstos fueren insolventes, no le será permitido dirigirse contra el locador. Cuando las turbaciones revistieren el carácter de fuerza mayor,
regirá lo dispuesto en el inciso g);
e) el locatario deberá comunicar al locador, lo más pronto posible, toda ursupación o hecho sobreviniente perjudicial a su derecho, así como cualquier demanda entablada sobre la propiedad, uso o goce de la cosa. Si no lo hiciere, responderá por
daños y perjuicios y no podrá exigir ninguna garantía del locador;
f) si el locador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa, podrá el locatario reclamar una rebaja del precio, o que se
rescinda el contrato, siempre que se tratare de una porción principal del bien arrendado, así como daños y perjuicios.
Cuando el locatario hubiere conocido al contratar, el peligro de evicción, no podrá pretender aquel resarcimiento; y
g) si la turbación fuere por caso fortuito o de fuerza mayor, podrá solicitar que el contrato se rescinda, o que cese el pago del precio durante la interrupción.
Art. 825.-
Son obligaciones del locatario
a) limitarse al uso y goce convenidos o presuntos, según la naturaleza de la cosa y las circunstancias, aunque el diverso empleo no causare perjuicio al locador;
b) pagar el precio en los plazos convenidos, y a falta de ajuste, según la costumbre del lugar;
c) conservar la cosa en buen estado y responder del daño o deterioro que se causare por su culpa, o por el hecho de las personas de su familia que habitaren con él, de sus huéspedes, subordinados o subarrendatarios.
En este último caso, puede el locador exigir que se hagan los trabajos necesarios o rescindir el contrato;
d) reparar aquellos deterioros menores causados regularmente por las personas que habitan el edificio;
e) informar al locador, lo más pronto posible, si durante el contrato se manifestare un vicio de la cosa, que hiciere necesario adoptar medidas para protegerla contra un pliego antes imprevisto, como también cuando un tercero se arrogare un derecho sobre ella.
La omisión del aviso le obligará por el daño producido, y si por dicha causa el locador no tomó las medidas necesarias, el locatario no podrá pedir rebaja o suspensión del alquiler, ni tampoco resarcimiento alguno, ni que se rescinda el contrato;
f) pagar los impuestos establecidos por razón del uso o explotación del bien, aunque las autoridades los cobraren al propietario;
y
g) restituir la cosa, una vez terminada la locación.
Art. 826.-
El uso y goce propios del contrato comprende la percepción de los frutos y los productos ordinarios de las explotaciones existentes, cuando correspondan al locador.
Si el fundo arrendado se extendiere por accesión, el locatario tendrá también el uso del terreno acrecido, con cargo de pagar
mayor precio, siempre que el aumento fuere de importancia.
Art. 827.-
Si la cosa se destruyere totalmente por caso fortuito, la locación quedará rescindida.
Si lo fuere sólo en parte, podrá el locatario pedir rebaja del precio, o la rescisión del contrato, según fuere la importancia del daño.
Si hubiere simple deterioro, el arrendamiento subsistirá, pero el locador estará obligado a las reparaciones necesarias.
Art. 828.-
El locatario responderá por el incendio de la cosa, si no probare caso fortuito o fuerza mayor, vicio de construcción, o
que el fuego se propagó desde un inmueble vecino u otras causas análogas.
Si la casa alojare a más de un inquilino, todos responderán del incendio, inclusive el locador si en ella habitare. Cada uno responderá en proporción al valor de la parte que ocupe, excepto si se probare que el incendio comenzó en el apartamento
habitado por uno solo de sus moradores, quien entonces será el único responsable.
Art. 829.-
Los cambios o deterioros causados en la cosa por el uso convenido o regular de ella, no harán responsable al locatario, como tampoco si por la extracción de sus productos, el bien estuviere destinado a extinguirse.
SECCIÓN III
DE LA SUBLOCACIÓN = Untermiete
Art. 830.-
El locatario, si no le fuere prohibido por el contrato, podrá subarrendar en todo o en parte la cosa, como también darla en comodato o ceder la locación.
En este último caso se producirá la transferencia de los derechos y obligaciones del locatario, aplicándose los principios sobre la cesión de derechos.
El subarriendo constituye una nueva locación regida por las normas del presente capítulo.
Art. 831.-
La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento y viceversa.
Art. 832.
-La sublocación no modificará las relaciones entre locador y locatario. Las de aquél con el subarrendatario, serán regidas por las normas siguientes:
a) el locador podrá exigir del subarrendatario el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación, y el segundo reclamar del primero el de las que éste hubiere contraído con el locatario;
b) el subarrendatario estará directamente obligado a satisfacer los alquileres o rentas que el locatario dejare de abonar, y cuyo pago fuere demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere adeudándole; y
c) el sublocatario deberá indemnizar el daño que causare al locador en el uso y goce de la cosa.
Art. 833.-
El subarriendo se juzgará siempre bajo la cláusula implícita de que el subarrendatario usará y gozará de la cosa conforme a su destino, según el contrato primitivo y el locador tendrá derecho para demandar que el sublocatario la entregue en
buen estado.
Art. 834.-
El locador deberá admitir los pagos de cuotas vencidas, hechos al locatario por el subarrendatario. Este último no podrá oponer al locador los anticipos efectuados, salvo que los autorizare el contrato o la ley.
Art. 835.-
Los derechos y privilegios del locador sobre las cosas introducidas en el predio, se extienden a las que lo fueren por el subarrendatario, pero sólo hasta donde alcanzaren las obligaciones que incumben a éste.
Por su parte, el sublocador gozará por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendamiento sobre las
mismas cosas.
Art. 836.-
Si no obstante la prohibición del contrato, el locatario subarrendare la cosa, o lo hiciere si la venia del locador, cuando ésta fuere necesaria, el subarrendatario no podrá negarse a recibirla alegando esas circunstancias, si contrató en conocimiento
de ellas. En tal caso, la sublocación producirá sus efectos, si el locador la tolerase o hasta que se opusiere.
Por su parte, el locador podrá exigir el desalojo del subarrendatario y que el locatario vuelva a la posesión de la cosa total o parcialmente subarrendada. También le asistirá derecho para demandar los daños y perjuicios, limitándose a ellos, o bien que se rescinda la locación, con el resarcimiento que proceda.
SECCIÓN IV
DE LA CONCLUSIÓN DE LA LOCACION
Art. 837.-
La locación concluye:
a) si fuere contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo.
Se entenderá que hay plazo determinado en los casos contemplados en las disposiciones generales sobre la locación;
b) convenida sin plazo, cuando cualquiera de las partes lo quisiere;
c) por pérdida de la cosa arrendada;
d) por imposibilidad de obtener de ella el destino para el cual fue arrendada;
e) por los vicios redhibitorios de la cosa, existentes al tiempo del contrato o que sobrevinieren después, salvo, si en el primer caso los hubiere conocido o debido conocer el locatario. Se juzgarán dentro de este inciso, los supuestos de la finca que
amenazare ruina, o que, con motivo de construcciones en inmuebles vecinos, se tornare obscura;
f) por caso fortuito que hubiere imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato; y
g) por culpa del locador o del locatario que autorice a uno u otro a rescindir el contrato; y
h) por falta de pago de dos mensualidades vencidas, si el locador demandare la terminación del contrato.
Art. 838.-
En el caso del inciso
a) del artículo precedente, si el locatario no devuelve la cosa, podrá el locador demandar su restitución inmediata, con más los daños y perjuicios. El desahucio se cumplirá dentro de diez días, a partir de la notificación de
la sentencia que lo decretare.
Art. 839.-
Si la locación no fuere de plazo determinado, el locador podrá demandar la restitución de la cosa, pero el locatario, no adeudando dos períodos de alquileres, gozará de los plazos siguientes, computados desde la intimación:
a) si la cosa fuere mueble, después de tres días;
b) si fuere casa o predio, después de cuarenta días. Si el precio se hubiere fijado por días, después de siete días;
c) si fuere un predio rústico donde exista un establecimiento agrícola, después de un año; y
d) si fuere una suerte de tierra en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses.
Art. 840.-
Concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.
Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Art. 841.-
La locación a término no concluye por la muerte de la partes. Sin embargo, en caso de fallecimiento del locatario de un inmueble, cuando el subarriendo estuviere prohibido, los herederos podrán obtener que se rescinda sin pagar indemnización,
si probaren que por consecuencia del deceso, no pueden soportar las cargas del arrendamiento, o que la finca no responde a sus necesidades actuales.
Esa petición deberá formularse dentro del término de seis meses a partir de la muerte del locatario.
Art. 842.-
El locatario puede retener la cosa arrendada en razón de lo que deba el locador por el pago de mejoras autorizadas, salvo que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a las resultas de la liquidación. El locador tampoco puede abandonar
la cosa arrendada para eximirse de pagar las mejoras y gastos a que estuviere obligado.
Art. 843.-
Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución
de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso de la cosa.
El arrendatario en mora en cuanto a la restitución de la cosa está obligado a pagar el canon convenido hasta la entrega de ella, sin perjuicio de resarcir cualquier otro daño.
Art. 844.-
Las normas de este capítulo no prevalecen sobre las disposiciones contrarias de las leyes especiales.